Осторожно: материнский капитал-2. Комментарий Ивана Волкова, Управляющего партнера Юридической фирмы "ЮРЛИГА" журналу "Недвижимость".

01-06-2011 | Пресс-служба ООО Юридическая фирма "ЮРЛИГА"

Материнский капитал на рынке недвижимости – явление новое и во многом еще непонятное не только для владельцев сертификатов, но и для экспертов. Механизм его использования и защиты при совершении сделок купли-продажи жилья не отработан. Волна махинаций для «обналичивания» сертификата, прокатившаяся по стране в прошлом году, – тому свидетельство. Первые уголовные дела, казалось бы, охладили пыл предприимчивых риэлторов и владельцев сертификатов. Однако сейчас эксперты прогнозируют новый всплеск подобных махинаций. О таких случаях в Свердловской области и о законных способах обратить сертификат в деньги – в продолжении разговора о нюансах использования средств материнского капитала на рынке недвижимости, начатого в прошлом номере.

Капитальные комбинаторы

Как уже было отмечено («Осторожно: материнский капитал, «Недвижимость», № 19 – прим. ред.), самым популярным направлением использования средств материнского капитала на сегодняшний день является улучшение жилищных условий. Именно оно привлекает внимание недобросовестных риэлторов и владельцев сертификатов, желающих превратить документ в «живые деньги».

«Незаконные действия по использованию средств материнского капитала возможны при наличии преступного сговора обладателя сертификата и получателя средств материнского капитала (продавца жилого помещения)», – согласны и в отделении Пенсионного фонда по Свердловской области. Казалось бы, все мошеннические схемы уже известны и не могут быть реализованы. Однако на деле оказывается, что даже старые комбинации до сих пор работают, а уголовные дела возникают крайне редко.

«Случаи "обналичивания" сертификатов продолжаются, – комментирует Иван Волков, управляющий партнер юридической фирмы «ЮРЛИГА». – Этим грешат агентства недвижимости в небольших городах области, где стоимость жилья в разы меньше, чем в Екатеринбурге. К примеру, есть у нас в области "любимый" город – Кировград. Туда до сих пор "черные риэлторы" увозят людей, ведущих маргинальный образ жизни, у которых еще не реализовано право на материнский капитал. Для них приобретается жилье по минимальной цене, деньги перечисляются на счет агентства-продавца, человек становится собственником комнаты, ему дают тысяч 50 из материнского капитала, остальное забирают себе. Либо просто обманывают, и человек остается без денег и жилья».

Еще один популярный вариант – совершение сделки купли-продажи между родственниками или хорошими знакомыми. В случае раскрытия этих фактов подобная сделка может быть оспорена в суде.

В уральской столице, по признанию экспертов, подобные схемы уже не встречаются. Однако здесь другая проблема – при совершении сделок купли-продажи с участием материнского капитала могут пострадать добросовестные владельцы сертификатов.

«В нашей практике был такой случай: мы помогали оформлять договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала, – говорит Иван Волков. – Абстрактно предположим: квартира на Уктусе стоимостью 2 миллиона 350 тысяч рублей. Из них два миллиона выплачивается покупателем продавцу наличными деньгами, а 350 тысяч – денежными средствами материнского капитала. После того, как эти средства были перечислены Пенсионным фондом на счет продавца, он отказался выходить на контакт, давать подтверждающие получение денег документы, сказав, что ничего не получал. В итоге регистрационная служба отказалась регистрировать сделку купли-продажи на основании того, что часть стоимости квартиры – 350 тысяч рублей – не оплачена. Представители регистрационной службы пояснили нашим клиентам, что отсутствие доказательств оплаты – это их проблемы: "либо приводите прежнего хозяина квартиры, либо представляйте документы из Пенсионного фонда, доказывающие перечисление этих денег, либо идите в суд". У нас ушло более трех месяцев, чтобы убедить продавца недвижимого имущества явиться в регпалату. В противном случае мы бы обратились в органы внутренних дел с заявлением о мошенничестве».

Причиной таких инцидентов юристы называют отсутствие механизма контроля за сделками, совершенными с использованием средств материнского капитала. Категория эта новая и до сих пор вызывает больше вопросов, чем ответов. «Я считаю, что треугольнику в лице Пенсионного фонда, органов опеки и попечительства и прокуратуры Российской Федерации необходимо разработать инструменты по использованию и защите материнского капитала. На сегодняшний день существует масса возможностей для манипуляций и мошенничества. Никто не проверяет, как распределены деньги, были ли они направлены на целевую покупку квартиры, были ли исполнены какие-либо нотариальные обязательства, связанные с приобретением жилья», – говорит Иван Волков. «Да и отследить это почти нереально – субсидию ввели, а механизм не продуман. Судам тяжело принимать решения по таким делам», – отмечает Михаил Черноскутов, юрист ГК «Новосел».

Да и в судебной практике еще мало подобных прецедентов. Сложности возникают уже на первой стадии – на этапе проверки и принятия решения о возбуждении дела правоохранительными органами. Описанные выше схемы могут быть классифицированы как мошенничество, однако это сложно доказать.

«В нашей практике ситуации, при которых органы внутренних дел возбуждают уголовное дело с первого раза, являются единичными – это случаи, когда признаки преступления налицо. Что касается мошенничества, то это один из самых сложнодоказуемых составов, – считает Иван Волков. – Мошенничеством признается преступление, когда лицо завладело денежными средствами либо иным имуществом путем обмана либо злоупотребления доверием и сделало это умышленно. Грубо говоря, нужно залезть в голову человека и узнать, был ли у него умысел на совершение преступления. Кроме того, необходимо доказать массовость и систематичность этого явления – если одно и то же лицо, многократно используя одну и ту же схему, завладевало чужими денежными средствами, по сути, бюджетными, занижая стоимость тех же комнат в каком-нибудь удаленном городе».

В областной прокуратуре назвать количество дел с участием материнского капитала затруднились – отдельной статистики по ним не ведется.

Исключения по-закону

В попытках обойти закон владельцы сертификатов забывают, что есть и легальные способы обратить средства материнского капитала в «живые деньги».

Если изначально законом предусматривалось лишь безналичное движение средств сертификата в круговороте недвижимости, то сейчас ситуация изменилась.

Первое исключение возникло в 2009 году – можно было получить 12 тысяч рублей из материнского капитала на неотложные нужды. Средства перечислялись на счет владельца сертификата. В настоящее время, как сообщили в отделении Пенсионного фонда, прием заявлений на такие выплаты завершен, и эта мера больше не действует. Однако сейчас работает еще одно исключение – с 16 декабря прошлого года средства материнского капитала разрешено направлять на самостоятельное строительство индивидуального дома. На сегодняшний день такой возможностью уже воспользовались порядка 400 владельцев сертификатов.

Для этого в Пенсионный фонд предоставляются лишь два документа – право собственности на землю и разрешение на индивидуальное строительство. После этого обладатель сертификата получает половину материнского капитала на личный счет в банке. Никаких дополнительных подтверждающих документов не требуется. «Предполагается, что любое строительство индивидуального жилого дома требует больше средств, чем размер материнского капитала. Само строительство контролирует орган, выдавший на него разрешение», – поясняет Алена Кузнецова, начальник отдела социальных выплат отделения Пенсионного фонда по Свердловской области.

Кстати, обратиться за этими средствами можно в любое время до сдачи дома в эксплуатацию. За второй же половиной материнского капитала разрешено приходить не ранее, чем через шесть месяцев после первого обращения. При этом необходимо документально подтвердить проведение основных этапов строительства – возведение фундамента, стен и крыши. Не стоит забывать, что после ввода дома в эксплуатацию необходимо наделить собственностью детей.

По аналогичной схеме можно направить средства материнского капитала и на реконструкцию уже имеющегося объекта недвижимости. Однако в этом случае важен факт увеличения площади на учетную социальную норму – в разных муниципальных образованиях она колеблется от 10 до 18 кв. м на человека.

Если же дом своими силами уже построен, материнский капитал можно получить в полном размере. Главное, чтобы объект был введен в эксплуатацию после 2007 года. В этом случае в Пенсионный фонд также предоставляется два документа – свидетельства о праве собственности на дом и землю. И вся сумма материнского капитала перечисляется человеку в качестве компенсации расходов на строительство. «Основной документ, подтверждающий все понесенные расходы, – это свидетельство о праве собственности. По нему смотрим, на каком основании возникло право. Важно, чтобы это не был договор купли-продажи либо дарения», – отмечают в Пенсионном фонде.
Вроде бы созданы все предпосылки для законной реализации права на государственную поддержку. В Пенсионном фонде подчеркивают эффективность и востребованность такой меры. Однако на практике получается, что сам механизм приобретения недвижимости с участием материнского капитала еще не совершенен, поэтому эксперты прогнозируют рост числа обращений в правоохранительные органы пострадавших от «материнской» недвижимости.

Асташкина Анна

По данным портала журнала "Недвижимость" http://nedv.info/articles/ostorozhno-materinskiy-kapital-2