Неравное соседство

Комментарий Управляющего партнер Юридической фирмы "ЮРЛИГА" Ивана Волкова журналу "Недвижимость" о сносе жилых домов в частном секторе в Екатеринбурге.

Участки, занятые частным сектором, еще недавно считались одними из самых перспективных. Сейчас большого интереса у застройщиков они не вызывают. Получив землю с нагрузкой в виде частных домов в докризисное время и потратив на выкуп старых построек миллионы, освоение новых подобных площадок девелоперы не считают экономически выгодным. И только сейчас заканчивают отселение докризисной земли.

Зона риска

Частный сектор в Екатеринбурге еще несколько лет назад был едва ли не самым опасным местом для жизни – зона перспективной застройки была окутана дымом внезапных пожаров и случайных несчастных случаев. Пожалуй, у каждого застройщика есть в арсенале истории о том, как на будущей стройплощадке оставался один человек, отказывавшийся переселяться. Сами застройщики его упертость объясняли непомерными запросами вроде «хочу дом на Лазурном берегу и коммерческую недвижимость в Канаде».

Ситуация с такими гражданами не всегда заканчивалась благополучно, однако сейчас, говорят участники рынка, радикальные способы борьбы за такую землю не актуальны. «Никто не даст гарантии, что тот, кто останется последним, не запросит нереальную сумму за свой дом. Не всегда это заканчивается хорошо. Где-то кто-то может поскользнуться. Давно слышали про пожары в частном секторе? – комментирует собеседник журнала «Недвижимость», пожелавший остаться неизвестным. – Сейчас этим никто заниматься не будет – дом сгорит, а землю под застройку все равно не получишь. Если ранее администрация препятствовала оформлению права собственности на землю, и суды людям в этом отказывали, то сейчас ситуация изменилась».

Выкупать не только дом, но и землю, которая теперь часто тоже оформлена в собственность, застройщики в настоящее время не считают экономически выгодным.

«Мы, как правило, стараемся не входить в проект с отселением. На сегодняшний день это очень серьезный сдерживающий фактор. Если еще несколько лет назад участки с частным сектором признавались едва ли не самыми выгодным для застройки, то сейчас это одно из самых бесперспективных направлений», – говорит Тимур Уфимцев, генеральный директор ОАО «Синара-Девелопмент».

Тем более что сейчас застройщики могут заниматься только проектами с отселением ветхого многоквартирного фонда. Все, что касается частного сектора, – это территории, полученные еще до введения аукционного порядка выделения земли, и здесь, по словам девелоперов, они остаются один на один с запросами собственника.

«Как только владельцы ветхого жилья понимают, что к ним пришел застройщик, да еще и с известным именем, ценники на квадратные метры умножаются в разы. Были примеры, когда мы были вынуждены выкупать практически развалившиеся строения по цене квадратного метра выше, чем внутри третьего транспортного кольца Москвы», – комментирует Тимур Уфимцев.

«Это космическая беда. Застройщики боятся отселять, прекратили брать участки с отселением. Сегодня юридический механизм, по которому застройщик может легально, по сути, изымать собственность, только один – после прохождения аукциона на развитие застроенных территорий. И сегодня с большим скрипом он запускается. Со всеми участками с обременениями, которые были выданы любыми механизмами, кроме этого – застройщики являются заложниками требований собственников», – считает Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП «СРО «Гильдия строителей Урала».

Действительно, сейчас единственный законный механизм отселения для застройщика – аукцион на развитие застроенной территории. Первый и пока единственный подобный аукцион состоялся в Екатеринбурге весной. По его итогам были реализованы два лота. Один, включающий право развития территории в районе улиц Ирбитской – Вилонова площадью 55,1 тыс. кв. м, выиграло ЗАО «Атомстройкомплекс». Второй лот достался ООО «Управляющая компания «ЭФЕС». По признанию застройщиков, городу для развития нужны десятки таких аукционов.

По словам Валерия Ананьева, генерального директора компании «Атомстройкомплекс», на полученном участке непосредственно переселением занимается городская администрация. Пока планируется отселение 29 бараков. «Сейчас как раз идет утверждение всех этих постановлений для того, чтобы правильно выполнить отселение в первых двух бараках на участке Ирбитская – Вилонова, – объясняет Валерий Ананьев. – Кроме того, в соответствии с законодательством идет утверждение планировки. Это вообще первый опыт подобной застройки в Екатеринбурге, и мы проходим все этапыв соответствии с регламентом».

Расходы на отселение включаются в стоимость квадратного метра, но в компании успокаивают – цены постараются удержать в рамках рыночных. Предварительную стоимость затрат на расселение порядка 30 двухэтажных домов Валерий Ананьев оценивает в 1млрд 200 тыс. рублей.

Несносные дома?

Если от ветхого многоквартирного фонда с помощью таких аукционов город и может постепенно избавиться, то в случае с ветхим частным сектором это не панацея. По словам Владимира Крицкого, заместителя главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования, в законодательстве отсутствует норма, по-зволяющая «выставлять на подобные аукционы участки, застроенные старыми одноэтажными одноквартирными домами, а таких, в том числе в центре города, довольно много, и их тоже надо осваивать в соответствии с Генеральным планом. Более того, если в пределах одного квартала расположены и нежилые строения, подлежащие сносу, и ветхие частные домики, и многоквартирные дома, то для аукциона по развитию застроенных территорий такой квартал не годится, даже если последние находятся в аварийном состоянии. Борьба против этой законодательной нелепицы ведется, но пока она не принесла желаемого результата».

По данным Михаила Волкова, заместителя начальника Главархитектуры администрации Екатеринбурга, частный сектор прошловековой постройки занимает порядка 20% территории уральской столицы. «Это те территории, которые мы начали осваивать в конце 90-х – начале 2000-х, активно это делали и успели сделать это в центре города. Мы даже зашли на окраинные территории – я имею в виду ВИЗ – и успешно их расселяли. С принятием нового градостроительного кодекса и земельного кодекса процедура выкупа этих земельных участков встала в прямую зависимость от желания собственников земельных участков. Процесс освоения этих территорий практически остановился. Сегодня мы не имеем возможности выделять земельные участки, занятые правами третьих лиц», – говорит М. Волков.

При этом в Генплане развития города предусмотрено освоение таких земель. «Генплан и детализирующие его Правила землепользования и застройки определяют перспективу для каждого участка, где в данное время стоят ветхие многоквартирные дома либо частные жилые постройки. В одних случаях это зона многоэтажной жилой застройки, в других — малоэтажной, индивидуальной. В каких-то местах по нынешнему част-ному сектору планируется пробить автодорогу, в каких-то намечается построить здания общественного назначения и так далее, – комментирует Владимир Крицкий. – Из оборота эти участки не выключены. В нашем городе существует программа отселения граждан из ветхого жилого фонда, и она реализуется. Например, в этом году в основном для этой категории екатеринбуржцев сдается многоэтажный дом, построенный на средства муниципального бюджета на улице Софьи Перовской».

Надежды в борьбе с ветхим жильем в городской администрации возлагают на застройщиков, заинтересованных в получении земли и готовых нести расходы на отселение.

Девелоперы же указывают на необходимость участия в этом процессе самой власти и запуска механизма частно-государственного партнерства.

«Следует выделить два момента. Если отселяемое жилье ветхое или аварийное, значит, государство должно признавать его таковым, и тогда есть возможность применить государственные механизмы отселения. Так как альтернатива для владельца квартиры в бараке, расположенном в центре города с удобствами на улице, – это благоустроенная квартира на Ботанике или Уктусе, но большей площади. Мы готовы предоставлять метры с коэффициентом 1,5 к имеющейся площади и каждый раз договариваемся с собственником ветхого жилья о рыночной стоимости. А в результате получается, что цену диктует последний неотселенный владелец в бараке», – объясняет Тимур Уфимцев.

«Освоение этих земель практически не представляется реальным, – считает Валерий Ананьев. – Мы можем договориться, а можем и не договориться с владельцами земельных участков. В соответствии с Генпланом застройка частного ветхого сектора в центре города не предусмотрена. Для этого есть выделенные администрацией территории. И мы готовы там заняться расселением с целью построить качественное новое жилье, но для этого должен быть соответствующий закон. Чтобы люди нас воспринимали адекватно, а не требовали по стоимости целый подъезд за то, чтобы они освободили участок в 10 соток».

«Если администрация захочет продать эту землю, она должна людей отселить, постройки снести, решить вопрос по подключению к сетям – хотя бы не подвести их, а предоставить техусловия. Если компания захочет сделать то же самое, она должна пойти к каждому жильцу, договориться с ним и купить у него домовладение. А если в собственности дом и земля, то купить и дом, и землю. Затем пойти в суд – оформить право собственности на каждый земельный участок, после этого все участки объединить и оформить право собственности на всю землю. Затем обратиться в администрацию с просьбой разрешить на этом участ-ке строительство. В администрации дадут список необходимых согласований. И после этого могут дать разрешение на строительство, а могут и не дать, – объясняет представитель одной из строительных компаний. – Какая компания в здравом уме будет всем этим заниматься?».

В администрации же ссылаются на отсутствие средств на такую подготовку. «Муниципальный бюджет не обладает достаточными ресурсами для того, чтобы быстро решить проблему такого масштаба своими силами, то есть отселить людей, произвести снос, очистить участки от прав третьих лиц и выставить их на земельный аукцион, так сказать, белыми и пушистыми», – утверждает Владимир Крицкий.

«Здесь будет стадион»

Действенный механизм, уже опробованный на практике, у администрации все же есть – изъятие территории для муниципальных нужд. Таким образом, в частности, был решен вопрос с домом, который в течение длительного времени препятствовал расширению улицы Щербакова. Именно этот случай и сами застройщики называют прецедентным, говоря о том, что теперь городской власти суды с собственниками не страшны. Таким же образом, видимо, будет разрешена и ситуация с последним частным домом на улице Татищева, где планируется расширение дорожного полотна.

На что же в действительности имеют права жители, чьи дома попадают под снос? В случае изъятия территории для муниципальных нужд, говорит Иван Волков, управляющий партнер Юридической фирмы «ЮРЛИГА», администрация обязана уведомить владельца дома и земельного участка, попавшего в зону строительства социального объекта, за год до начала строительства.

«В соответствии с гражданским законодательством стороны действуют исходя из принципов разумности, справедливости. Соответственно, если территория попала в зону развития и будет осуществляться изъятие, после уведомления об этом соб-ственников и арендаторов земельных участков производится оценка земли и строений независимым оценщиком, которого определяет муниципалитет. Если жильцы не согласны с выкупной ценой, они вправе обжаловать эту оценку в суде. В таком случае уже суд будет определять среднерыночную стоимость этих объектов. При определении выкупной цены жилого помещения должна учитываться не только рыночная стоимость этого помещения, но и затраты собственника, связанные с его изъятием, в том числе: затраты на переезд, временное проживание в ином жилом помещении до приобретения в собственность нового, поиск другого помещения для приобретения его в собственность, оформление права собственности на другое жилое помещение, а также другие затраты, связанные с изъятием. В перспективе граждане самостоятельно могут по-строить на этом участке трехэтажный коттедж вместо существующего, но в то же время и лишиться такой возможности – когда муниципалитет примет решение об использовании данного земельного участка для муниципальных нужд, например, для строительства стадиона или больницы», – поясняет Иван Волков и приводит в качестве примера судебное разбирательство с ЗАО «Домострой», где он защищал интересы жильцов барака, попавшего в зону застройки.

«У семьи из пяти человек имелась приватизированная комната площадью 16 кв. м, земля была муниципальной. Собственникам комнаты предложили 16 квадратных метров в доме, который будет построен на месте этого барака. Однако таких площадей в новых домах не предусматривалось, а дополнительных средств для расширения у семьи не было. Мы судились и с ЗАО «Домострой», и с администрацией, которые представляли свои интересы сообща, и надо сказать, вели себя очень агрессивно. Мне приходилось очень жестко отстаивать интересы своих доверителей. Суд принял решение в нашу пользу, и людям вместо 16 квадратов дали двух- и трехкомнатную квартиру. Мы исходили из того, что муниципалитет должен предоставить равнозначное жилье, на которое к тому же эта семья имела право и ранее, поскольку стояла в очереди на улучшение жилищных условий. Судебное разбирательство тянулось целый год, а до этого жители еще год боролись с застройщиком, который произвел отключение электричества. И в настоящее время на рынке существуют нецивилизованные методы изъятия собственности граждан в целях развития и застройки территории, и многие строительные компании ведут агрессивную политику в данном направлении», – рассказывает юрист.

При этом нередко занижается и выкупная стоимость жилья, квадратные метры предлагаются в отдаленных районах города. В этом случае, говорят и в аппарате Уполномоченного по правам человека в Свердловской области, единственный способ добиваться справедливости – идти в суд. Сама омбудсмен Татьяна Мерзлякова отмечает, что подобных жалоб в аппарат поступает немного, и она не всегда встает на сторону собственников. «Как правило, когда люди чувствуют, что застройщик обязан им предоставить жилье, начинают называть заоблачные цифры. К нам обращались собственники таких домов с вопросами о несогласии с выплачиваемыми суммами – в этом случае ничего другого, кроме как обжаловать их в суде, нет», – считает Татьяна Мерзлякова.

Что делать?

Для установления четких правил игры и ускорения развития территорий, в настоящее время занятых частным сектором, находящемся не в лучшем состоянии, в администрации предлагают распространить на Екатеринбург специальный закон по примеру Владивостока и Сочи. «Если нам нужно застраивать города красиво и комфортно, конечно, эту проблему нужно решать на государ-ственном уровне. Оставлять такие территории в центре города было бы неправильно. Эта проблема была решена для определенных городов – это Сочи и Владивосток… Считаю, что такую практику нужно в дальнейшем планировать и для остальных территорий. Иначе просто их развития не будет», – высказывает мнение Михаил Волков.

Возможность принятия такого закона на региональном уровне не исключают и в Министерстве строительства и архитектуры Свердловской области. «Принятие такого закона к градостроительному кодексу, который регулирует изъятие соб-ственности в государственных нуждах, возможно. К сожалению, действующий кодекс регулирует не все, с чем приходится порой сталкиваться, поэтому пересмотреть его стоит», – комментирует Владимир Вениаминов, главный архитектор Свердловской области.

Вероятность введения подобного закона приветствуют и застройщики, для которых такая законодательная инициатива могла бы существенно упростить процесс освоения застроенных территорий. Однако каким образом это может отразиться на самих собственниках индивидуальных домов – большой вопрос. Не получится ли так, что право собственности, которое и сейчас не является незыблемым, и вовсе будет повсеместно попираться? Уже на законных основаниях.

Анна Асташкина

По данным журнала

"Недвижимость"