"Дольщики остаются"

В феврале 2010 года обманутые дольщики вновь напомнили о себе на митингах и акциях протеста. Среди митингующих как «старожилы» - те, кто купил квартиры ещё до 1 апреля 2005 года, так и «новички», оказавшиеся без жилья «благодаря» кризису.

К концу 2009 года в Свердловской области жильё с привлечением денежных средств граждан возводили 89 застройщиков региона. Общая площадь 154 новостроек составила 1,3 млн кв. м. Всего на их строительство было заключено 7140 договоров участия в долевом строительстве на сумму в 43 млрд рублей. Такие цифры озвучил на совещании по вопросу «Механизмы регулирования проблем долевого жилищного строительства» губернатор Среднего Урала Александр Мишарин. В то же время, по словам главы региона, строительство 50 объектов осуществляется с нарушением действующего законодательства (сумма 8,9 млрд рублей), 16 объектов приостановлено (на 1,3 млрд рублей). Общая сумма нереализованных обязательств в области превышает 10 млрд рублей.

В Екатеринбурге заморожено не менее 40% жилых объектов, что в целом составляет порядка 870 тыс. «квадратов». Напомним, кроме того, что в 2009 году обанкротился целый ряд застройщиков региона, в том числе «Академ-град», ХК «Лидер», «Уралстрой-1», «Уралмедьстрой-1». С печальной регулярностью появляются сообщения о новых осложнениях, связанных с деятельностью строительных компаний.

Например, в начале февраля информагентства Екатеринбурга писали о проверке, проведенной Госстройнадзором на объектах ЕМУП «Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья». Поводом послужили обращения дольщиков организации, ожидающих квартир в двух секциях жилой многоэтажки по ул. Кировградской. В итоге, как сообщили в региональном Госстройнадзоре, выяснилось, что застройщик работал без разрешительной документации и без заключённого (зарегистрированного) договора участия в долевом строительстве.

Неудивительно, что потенциальные покупатели предпочитают отказаться от схем инвестирования на этапе строительства, а граждане, уже заключившие договоры долёвки, выходят на улицы.

Советы специалистов

По словам юристов, в самой сложной ситуации находятся дольщики, чьи договоры заключены до 1 апреля 2005 года, то есть до вступления в силу знаменитого ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Тогда законодатель не требовал регистрации договоров в Федеральной регистрационной службе (ФРС), а без регистрации эти документы не являются подтверждением права собственности на жильё. И, несмотря на то, что люди добросовестно внесли деньги, их квартиры, достроенные или нет, им не принадлежат.

«Каждый случай индивидуален, но какие-то общие рекомендации я могу дать, - говорит управляющий партнёр ЮФ «ЮРЛИГА» Иван Волков:

Первое - если вы ещё этого не сделали, - обратитесь к профессиональным юристам, желательно специализирующимся именно на теме недвижимости и долевой собственности. Ведь обращаясь с такой сложной проблемой в «юридические супермаркеты», вы рискуете получить услугу ненадлежащего качества.

Второе - из всех возможных источников (открытых и закрытых), от Интернета до частных детективных агентств, соберите сведения о финансовом положении застройщика, вплоть до транспорта и иного имущества, находящегося на его балансе.

Третье - если застройщик сохранил статус юридического лица, то постарайтесь урегулировать дело в досудебном порядке.

Четвёртое - если урегулировать дело в досудебном порядке не удалось, оперативно обращайтесь в суд с иском и ходатайством об аресте имущества компании. В этом случае суду нужен перечень такого имущества, вот тут и пригодятся собранные вами данные. Если со сбором сведений возникли сложности, то суд может оказать содействие в этом вопросе. Мы, как правило, используем оба этих пути.

Что может требовать дольщик? У него на руках находится договор об инвестировании, на основании которого можно требовать возврата средств, выплаты штрафной или договорной неустойки, процентов в размере, установленном ст. 395 ГК, и возмещения морального ущерба. Надо понимать, что процесс этот будет непростым, длительным, что претендовать вы можете по большому счёту только на те деньги, которые заплатили в момент заключения договора, а причинение морального вреда нужно доказывать, в том числе, с помощью медицинских документов, и, к сожалению, компенсация за него в России традиционно до смешного мала.

Ну и пятое - если все иные методы исчерпаны и вы доподлинно знаете, что компания неплатёжеспособна и не может отвечать по своим обязательствам, нужно подавать в суд заявление о признании компании банкротом».

Что касается дольщиков «постзаконного» периода, то они, конечно, находятся в более привилегированном положении, так как их договоры регистрируются в ФРС и имущество застройщика (земельный участок и объект долевого строительства) находится у них в залоге. К сожалению, отмечают эксперты, в ФЗ № 214 законодатель стремился защитить дольщиков скорее от мошенничеств с двойными продажами и задержкой сроков сдачи, а не с недостроями, которые и тут являются практически неразрешимой проблемой.

«Конечно, дольщик может обратиться в суд за неустойкой, которая начисляется за сдвиги сроков. Суд, скорее всего, удовлетворит это требование, а также наложит на застройщика штраф за неудовлетворение требований дольщиков в добровольном порядке, - говорит руководитель юридического отдела АН «АЛТЕКС» Ренат Рахимов, - но, как показывает практика, застройщики часто не имеют собственности для расчётов, так как работают по кредитам, а технику берут в лизинг. Кроме того, я не уверен, что это как-то повлияет на готовность застройщика продолжать работы на объекте».

По словам Ивана Волкова, этой категории дольщиков особенно важно постараться решить все проблемы в досудебном порядке - так юристу гораздо проще отстоять права своего клиента. Конечно, и здесь можно дойти до банкротства, и, так как дольщики охраняются 214-м законом, залоговые обязательства по отношению к ним будут выполняться в первоочередном порядке. Но если средств, полученных от продажи имущества компании, не хватит на то, чтобы покрыть вложения всех дольщиков, то, кто успеет первым, тот и окажется в выигрыше.

Позиция власти

В феврале проблема дольщиков обсуждалась на совещании у Александра Мишарина. По мнению главы региона, необходимо создать перечень всех проблемных домов - соответствующее распоряжение губернатор отдал министру экономики Михаилу Максимову - и рассмотреть вначале возможность их достройки, а потом - изъятия земельного участка. Кроме того, там, где нужно, - создавать жилищно-строительные кооперативы. Также необходимо понять, сколько денег потрачено дольщиками, какой объём средств уже израсходован на объектах и сколько нужно для их завершения; изыскать их и направить на строительство. В крайнем случае - субсидировать работы.
Для помощи дольщикам в Екатеринбурге создан методологическо-консультационный центр, в котором с пострадавшими работают юристы.

Эксперты сходятся во мнении, что в нестабильной экономической ситуации, с которой России пока не удалось справиться, деньги частных инвесторов могли бы стать двигателем замершего рынка недвижимости. Ведь кредитные средства для многих застройщиков стали практически недоступны. Но пробелы в законодательной базе, из-за которых дольщики оказываются крайне уязвимы, блокируют этот потенциально очень действенный механизм.

По материалам журнала "Екатеринбург".

Копия материала на портале "Вся недвижимость Екатеринбурга и области": http://bum66.ru/poleznoe/stati/dolschiki_ostayutsya