Еще два года назад земля была активом, за который застройщики боролись как за основной, сегодня ситуация изменилась. Сделок почти нет, аукционы фактически прекратились, эксперты называют рынок мертвым. Однако ряд инвесторов уверен - нужно следовать принципу американцев: независимо от индекса Доу Джонса земля и золото всегда в цене.
На последних земельных торгах, прошедших в Екатеринбурге 18 марта, было продано право аренды только двух участков под индивидуальное жилое строительство, площадью 1435 кв.м. и 886 кв. м соответственно.
На апрель планируется реализация 13-и лотов. Большинство из них - земли под коммерческие объекты - склады и магазины. В случае если все объекты будут куплены, минимальная сумма поступлений в городской бюджет составит 83,7 млн рублей. Однако, эксперты в этом сильно сомневаются - уже в 2008 году результаты торгов были скорее огорчительными для муниципалитета (напомним, тогда в течение нескольких месяцев крайне привлекательный по оценкам администрации участок в 110,6 тыс. кв. м простаивал, не находя покупателя), а крупнейшие игроки рынка, в том числе глава «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев, говорили о слишком высокой стоимости лотов. В частности, упомянутый выше участок оценивался в 33,2 млн рублей.
Рынок «вторичной» земли, уже находящейся в собственности или аренде также не вызывает оптимизма у многих застройщиков. В одной крупной компании, название которой спикеры предпочли не афишировать, нам сообщили, что продать участок через консультантов было довольно сложно и до кризиса, а сейчас практически нереально. Основная проблема - отсутствие качественного предложения на рынке, и не столько в плане характеристик участка, сколько в вопросах грамотного юридического оформления. Продавцы часто ленятся собрать необходимый пакет документов, где отражены форма собственности, назначение земель, предписания по их использованию. Кадастровые планы выглядят как туалетные бумажки. Такие предложения идут сразу в корзину. «По Екатеринбургу у нас не состоялось ни одной сделки по земле, - отмечают в компании, - во многом в силу того, что собственники не могли представить всю надлежащую информацию».
Земля с последствиями
Наверное, уже не стоит говорить о том, что кризис «приморозил» земельный рынок, ведь застройщики перестали строить и соответственно осваивать новые участки. Но, оказалось, что и те, кто уже имеет площадку и даже средства для ее освоения, могут остаться ни с чем. Речь идет о застройщиках, начавших оформление площадки до 1 октября 2005 года (то есть до введения системы земельных торгов), и не успевших его завершить. Поскольку этот процесс в «доаукционном» Екатеринбурге был очень сложным и длительным - до 2-х лет - мэрия решила пойти навстречу компаниям и передать эти участки без аукционов, чтобы не аннулировать огромную работу, проделанную компаниями. Были и другие варианты. Например, администрация ставила условие - благоустроите район, построите дорогу, ликвидируете обременения, дадим участок в аренду, - возведете на нем дома и окупите все затраты. В итоге разрешение на аренду земли выдавалось задним числом.
Все эти участки и вызвали интерес прокуратуры. Ведь формально требования законодателя были нарушены - площадки должны были пойти с молотка. С середины 2008 года по настоящее время прокуратура Свердловской области направила в арбитражный суд более 40 исков о признании данных договоров аренды недействительными. Суд согласился с ведомством. В настоящее время больше 20 решений об отъеме участков уже вступили в силу, в скором времени то же произойдет еще с 10-ю. По словам одного из пострадавших застройщиков, директора по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой» Александра Погончика, около 100 земельных участков могут таким образом вернуться в муниципальный фонд.
В итоге застройщикам приходится выкупать через аукцион отнятые у них участки.
«Торги с нашим участием состоялись в январе этого года и впервые за много месяцев на них был реализован участок под масштабную жилую застройку - говорит Александр Погончик, - покупателем естественно стали мы, за 11 тыс. кв. м по улице Электриков мы заплатили 24 млн рублей. Это сверху тех 10 млн, которые мы уже освоили на этой площадке. В прокуратуре считают, что «бесплатные» участки, выданные застройщикам, лишили городской бюджет доходов, но ведь и приостановка наших работ отнимает средства из муниципальной казны, в том числе в виде налогов. Я уже не говорю о благоустроенном районе и новом жилье, ведь часть отобранных прокуратурой участков нельзя выставить на торги и, стало быть, они будут потеряны и для застройщиков, и для города».
По словам управляющего партнера ЮФ «ЮРЛИГА» Ивана Волкова, из сложившейся ситуации только один выход - суд с администрацией. Однако, учтивая, что большинство договоренностей между мэрией и застройщиками заключалось устным путем, что письменных доказательств практически нет, а также, что в последующем компании предстоит решать целый комплекс вопросов совместно с муниципальными властями, юристы рекомендуют договариваться в досудебном порядке. В любом случае и чиновникам, и бизнесменам стоит извлечь из происходящего урок и внимательнее относиться к оформлению документации.
Все загород!
Исполнительный директор компании «Новатек-СМ» Николай Симаков считает, что в ближайшее время никаких значительных изменений на городском земельном рынке не произойдет. Компании, имеющие достаточный запас прочности, чтобы выжидать, «засядут» на своих участках. Небольшое оживление будут вносить редкие выбросы площадок в форме земельных торгов или банкротящихся компаний, но в целом на ситуацию это не повлияет.
Согласен с ним и директор компании «ТИМ» Евгений Манторов. «Раньше застройщики старались набрать землю впрок, - говорит он - и делали это тем активнее, чем сильнее ужесточалось земельное законодательство. Сегодня строительный рынок встал, но избавляться от земли компании не будут. Однако и застраивать ее средств нет. Поэтому застройщики буду держать свои участки».
Где же выход? По мнению ряда специалистов - загородом. По словам господина Манторова, скоро за пределами Екатеринбурга появится очень много свободных площадок, которые ранее закладывались банкам в качестве залогов. Выкупать их уже нет смысла - слишком высокие проценты, и банкам продеться реализовывать эти непрофильные для них активы через торги. Покупатели в свою очередь будут перепродавать эти участки и на рынок выплеснутся сотни гектаров. Это перспектива на ближайший год. Поэтому строить свой дом - самое время именно сейчас.
Областные чиновники и парламентарии давно мечтают о развитии бюджетного малоэтажного строительства и недавно заговорили о чуть ли не бесплатной раздаче земли некоторым категориям граждан, в частности тем, кто стоит в очереди на получение бесплатного жилья, кому право на получение земли вне очереди дано федеральным законодательством, молодым семьям и т.д. Это должны быть подготовленные участки, на которых можно будет построить бюджетные коттеджи по новым технологиям. Таким образом, будет решена проблема нехватки жилья. Насколько эти перспективы реальны - покажет время.
Мнение «против»
«Оставаясь консерватором, я верю в землю, - говорит Иван Волков, - она не только генерирует деньги сама по себе. На ней можно строить бизнес, который принесет дополнительный доход. И в этом ее уникальность. И именно сейчас время покупать землю. С кризисом она подешевела, но через несколько лет ее цена снова возрастет - и в этом еще один ее огромный плюс - земля всегда в цене, ведь, как известно, ее больше не производят. Это, возможно, не быстрый, но очень надежный актив. На своем примере могу сказать, что 141 гектар в Челябинской области, купленный совместно с нашими компаньонами 3,5 года назад, подорожал только в кадастровой стоимости на сотни процентов. Я уже не говорю о рыночной стоимости и рентабельности проекта. Вариантов развития этого бизнеса несколько: длинный - самим развивать коттеджный поселок, под который куплена площадка; короткий - распродать его по участкам, межевание которых уже сделано.
Спрос на землю сегодня не так велик, потому что у компаний не хватает средств. Ряд игроков сместился из Екатеринбурга в города-сателлиты, не такие рентабельные, но в которых можно «пересидеть» кризис. Зато спекулятивные сделки почти прекратились, и возрастает значение интеллектуальных проектов. Если участок куплен не просто так, про запас, а с четким пониманием цели, с просчетом всех рисков на несколько лет вперед, он принесет не стандартные 16-17% прибыли, а 200-300%. То, что загородная земля в этом плане более интересна - я согласен. В этом сегменте меньше подводных камней, он более предсказуем».
По данным аналитика КБ Ярмарка Лилии Файзуллиной, в последнее время застройщики коттеджных поселков чаще стали предлагать варианты приобретения земельных участков с подведенными коммуникациями для самостоятельной застройки. В отдаленных районах цена сотки земли в таких поселках составляет в среднем 50-70 тыс. рублей. В живописных окрестностях Екатеринбурга, например на Шарташе, цены на землю вырастают до 200 тыс. рублей за сотку и выше. Земля с коттеджами эконом-класса на первичном рынке стоит от 3 млн рублей. Нижняя ценовая граница на участки с уже построенными коттеджами бизнес-класса составляет 8 млн рублей. Площадки с коттеджами в элитном сегменте на первичном рынке предлагают за 12 млн рублей и выше. На вторичном рынке коттеджи в элитном сегменте достигают верхних отметок в 40-80 млн рублей.
По оценкам компании «ТИМ», в 2010 году цены на землю не росли, хотя небольшой сезонный всплеск продаж был отмечен уже с началом марта. В общем, за период кризиса дорогостоящие участки (в удачном месте, с подведенными коммуникациями и т.д.) просели на 50%, дешевые - на 40%.
Статья предоставлена журналом "Екатеринбург"
