Акционерная коммунальная квартира

Жилищный кодекс, принятый первого марта 2005 года, особое внимание уделяет частной собственности. Не обошли вниманием и права жильцов коммунальных квартир. Раньше, по известной шутке, имущество общее было ничьим. Новый Жилищный кодекс закрепляет не только права собственников комнат на общее имущество, но их обязанности. Теперь общее, значит, «наше».

Владислав Алексеев, руководитель судебно-аналитического отдела юридической компании «Аваль».

Право на долю.

Каждому собственнику в коммунальной квартире принадлежит доля в общем имуществе, под которым понимают «помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты», то есть туалет, ванная, коридор и т.п.

Собственники владеют долями, а не метрами в квартире. Разница в том, что доля - это единица идеальная, а метр –реальная. Например, если сгорела кухня, то не значит, то у одного все сгорело, а у другого – нет. У каждого есть право на долю в оставшейся части имущества. Если комната продается собственником, то и доля отчуждается вместе с ней.

Если в комнате проживает не собственник, а наниматель, то есть человек, получивший комнату по договору социального найма, то на него правила статей 41, 42, 43 Жилищного кодекса не распространяются. Собственником же этой комнаты и доли в общем имуществе является муниципалитет.

Определим свою долю.

«Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире … пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты», - говорит нам Жилищный кодекс. При этом каждый из собственников несет бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально доле. Например, площадь комнат в коммунальной квартире одинакова, в каждой из двух комнат живет по одному собственнику. Значит, доля каждого из них - 50 %. Соответственно и содержать они должны, и расходы нести пропорционально своим долям, 50 на 50.

Если комнаты в коммунальной квартире по площади неравноценны, то собственник меньшей может сказать: «Если вы владеете большей долей, вы должны больше платить. А я владею меньшей - меньше буду и платить», - правильно? С другой стороны, ванной, кухней, туалетом, коридором все пользуются одинаково, вне зависимости от площади комнат.

Волков Иван, директор юридической фирмы "ЮРЛИГА".

Что не имеет право делать собственник?

Собственник не имеет право делать две вещи, во-первых, осуществлять выдел своей доли в натуре, это значит, что он не может сказать, что это его метры кухни, и попросить на них не заходить. Во-вторых, он не имеет право отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, грубо говоря, он не может прийти и сказать: "Купи у меня ? ванной, туалета, кухни, а комнату я продавать не буду". Продавая же комнату, собственник одновременно продает и доли в праве общего имущества.

Перепланировать квартиру можно только с согласия всех собственников.

Под переустройством и перепланировкой жилого помещения понимается "замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, - а также, - изменение его конфигурации". В статье 41 законодатель указывает, что переустройство и перепланировка возможна, только если решение принято всеми сособственниками данной коммунальной квартиры. Согласие должно быть в письменной форме.

Если собственник решил продать комнату.

Сособственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты. Но это не значит, что для них стоимость будет выше или ниже. Продавец обязан сначала предложить им, и только в том случае, если они откажутся от покупки, продать комнату третьим лицам. Отказ должен быть оформлен как письменное подтверждение, расписка при свидетелях, также продавец может отправить заказное письмо с уведомлением. Если возникнет спор в суде, то при наличии этих документов, бывший собственник сможет доказать, что предложение о покупке было сделано.

Кто за ремонт платить будет?

Поскольку институт собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире нов, имеются пробелы в законодательном регулировании. В частности, в новом Жилищном кодексе прямо не урегулирована ситуация, когда в одной и той же коммунальной квартире одни комнаты принадлежат их владельцам на праве собственности, а другие - на праве социального найма.
В этом случае приходится обращаться, во-первых, к статье 7 Жилищного кодекса. В ней говорится о применении закона по аналогии к отношениям, которые не урегулированы в жилищном законодательстве. То есть, например, нормы, обязывающие собственников комнат в коммунальных квартирах, нести расходы по содержанию общего имущества квартиры, могут распространяться и на нанимателей комнат в этой квартире. А во-вторых, можно обращаться к нормам, в которых установлены общие обязанности нанимателей квартиры, среди которых есть и обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, обеспечивать его сохранность и проводить кап ремонт (п.3 ст. 67ЖК). Поэтому, несмотря на то, что собственником комнаты является муниципалитет, ремонт общего имущества ложится на плечи нанимателей.

Статья: "Акционерная коммунальная квартира". Журнал "Недвижимость" за 2005 год.