Жилищно-строительный кооператив: участвовать или выходить?

08-07-2013

Статья подготовлена старшим юристом Практики "Судебная защита" Юридической фирмы "ЮРЛИГА" Кирилловой Екатериной Владимировной.

Жилищный кодекс РФ статьей 110 определяет понятие жилищно-строительного кооператива (ЖСК), которым признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. В целом, правовое положение ЖСК и его членов определяется нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также уставом кооператива в части, не противоречащей действующему законодательству.

В жилищно-строительный кооператив могут вступить граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица. К основным правам членов жилищно-строительных кооперативов можно отнести право на участие в общем собрании, право на передачу паевого взноса, право на вселение временных жильцов, право на сдачу жилого помещения в наем, право на выход. Главная обязанность члена кооператива – своевременно и полностью вносить паевые взносы и дополнительные взносы, в порядке и сроки, установленные уставом ЖСК. Член жилищного кооператива, полностью выплативший паевой взнос, становится собственником жилого помещения и имеет право выйти из данного кооператива. До выплаты паевого взноса, именно членство в жилищно-строительном кооперативе выступает основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения кооперативным имуществом.

Так как жилищно-строительный кооператив, является, прежде всего, добровольным объединением граждан, преследующим общую цель удовлетворения жилищных потребностей граждан, принуждение к участию в нем само по себе не представляется возможным. Принятие решения об участии в кооперативе осуществляется самостоятельно лицами, вступающими в кооператив. Прекращение членства в кооперативе может стать как результатом собственных действий члена кооператива, таких как, например, добровольный выход, так и других событий - смерти члена кооператива, или может быть вызвано иными юридическими фактами: исключение члена кооператива, ликвидация юридического лица - члена кооператива, а также ликвидация самого кооператива.

Выход члена кооператива является добровольным прекращением членства в кооперативе на основании заявления участника. Устав кооператива не может допускать варианты, при которых заявление о выходе не подлежит удовлетворению, так как, в силу части 1 статьи 113 ЖК РФ, в уставе кооператива обязательно должны содержаться сведения о порядке выхода из кооператива и выдачи в связи с этим паевого взноса и иных выплат. Устав может лишь регулировать процедуру добровольного прекращения членства, то есть срок рассмотрения заявления, порядок определения момента выхода, и т.д. Применительно к вопросу о выплатах выходящему члену кооператива стоит учитывать, что выход из кооператива возможен как до, так и после выплаты паевого взноса. В последнем случае желающему выйти из кооператива члену паевой взнос выплачиваться не должен, так как член кооператива приобрел право собственности на имущество кооператива. Возврат имущества в такой ситуации приводил бы к неосновательному обогащению выходящего члена и противоречил бы возмездным началам приобретения предоставленного кооперативом имущества в собственность. Жилищный кодекс РФ норм о возврате паевого взноса при добровольном выходе члена кооператива не содержит, что является, по мнению автора статьи, пробелом в законодательстве.

В настоящей статье хотелось бы рассмотреть не только общие положения, связанные с участием и выходом из жилищно-строительного кооператива, но и некоторые особенности, на примере жилищно-строительного кооператива, осуществляющего застройку инфраструктуры и благоустройство коттеджного поселка.

Законодательством РФ понятие «коттеджного поселка» не закреплено, несмотря на большую популярность и распространенность данного вида строительства в настоящее время.

Строительство коттеджей осуществляется на определенной территории, на которой размещаются отдельно стоящие одноквартирные 1-, 2-, 3-этажные и более жилые дома с участками, как правило, от 800 до 1200 кв. м. В процессе строительства коттеджного поселка создаются дороги, системы общего водоснабжения, канализации, отопления, а также заборы, система охраны. Таким образом, коттеджный поселок по своей сути представляет собой комплекс объектов недвижимого имущества, состоящий из самих коттеджей и объектов, обеспечивающих использование этого имущества по целевому назначению. ЖСК при этом может создаваться как для самого строительства коттеджного поселка, так и для застройки инфраструктуры и благоустройства коттеджного поселка.

В связи с отсутствием в настоящее время законодательной базы, устанавливающей правовое положение коттеджных поселков, для урегулирования отношений, связанных с содержанием общего имущества в коттеджном поселках, судами по аналогии используется жилищное законодательство Российской Федерации, а именно нормы о содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Сети, инфраструктура, благоустройство являются общим имуществом коттеджного поселка, построенным за счет средств членов ЖСК, которое уже находится, либо будет находиться в собственности ЖСК. Содержание объектов инфраструктуры и благоустройство коттеджного поселка требует постоянных затрат, в связи с чем, Общим собранием членов ЖСК принимаются решения о размерах паевых взносов, дополнительных взносов, а также о согласовании и утверждении необходимых расходов и смет. То есть, обязанность по уплате расходов на содержание общего имущества для членов ЖСК, а также иных платежей, в том числе и затрат за потребленную электро- и теплоэнергию, воду, водоотведение, газ, благоустройство придомовой территории, устанавливается Уставом ЖСК, а размеры взносов устанавливаются Общим собранием ЖСК.

Возникает вопрос об оплате затрат за потребленную электро- и теплоэнергию, воду, водоотведение, газ, благоустройство придомовой территории, а также об оплате расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества коттеджного поселка с теми жителями поселка, которые вышли из членов ЖСК, но продолжают пользоваться всеми услугами и общим имуществом поселка.

Согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, собственники коттеджей, не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Таким образом, между вышедшими из кооператива и ЖСК складываются гражданско-правовые отношения, основанные на договоре.

Однако, многие граждане, являющиеся жителями коттеджного поселка, выходящие из ЖСК, полагают, что выход прекращает все их обязательства по строительству и содержанию общего имущества коттеджного поселка. Это не так. Выход из ЖСК означает лишь потерю правового статуса члена ЖСК, то есть невозможность участвовать в принятии решений общим собранием членов жилищно-строительного кооператива, право избирать и быть избранным в руководящие органы жилищно-строительного кооператива и т.д. Отсутствие членства в ЖСК не освобождает собственника коттеджа от оплаты коммунальных платежей и платежей по содержанию и обслуживанию поселка. ЖСК вынуждено нести затраты по содержанию общего имущества и соответственно имеет право требовать возмещения данных затрат и с жителей поселка, не являющихся членами ЖСК.

Реально понесенные ЖСК расходы на строительство и благоустройство общего имущества кооператива подлежат возмещению всеми собственниками общего имущества коттеджного поселка.

Анализ законодательства и судебной практики показал, что выход из членов ЖСК не дает возможности бывшему члену ЖСК не оплачивать расходы на строительство и содержание общего имущества коттеджного поселка. У ЖСК есть право обращаться в судебном порядке к бывшим членам ЖСК и нынешним собственникам коттеджей в поселке с исками о взыскании неосновательного обогащения, а также с исками о взыскании расходов по обслуживанию и содержанию территории коттеджного поселка.

В связи с вышесказанным хочется отметить, что прежде чем принимать решение о выходе из членов жилищно-строительного кооператива, необходимо понять, поможет ли выход из членов жилищно-строительного кооператива в разрешении спорных ситуаций, возникающих при реализации вами жилищных прав.