Доклад Управляющего партнера Юридической фирмы «ЮРЛИГА» Ивана Павловича Волкова по теме: «Самовольные постройки в Екатеринбурге - камень преткновения в развитии земельных отношений: риски влияния на кадастровую и выкупную стоимость земли, регистрацию прав

Управляющего партнера Юридической фирмы «ЮРЛИГА-БИЗНЕС» Ивана Павловича Волкова на конференции: "Правоотношения, возникающие в сфере развития земельных отношений. Проблемы и пути решения", 01 декабря 2010 года в конференц-зале правительственного здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева 101.

Тема доклада: «Самовольные постройки в Екатеринбурге - камень преткновения в развитии земельных отношений: риски влияния на кадастровую и выкупную стоимость земли, регистрацию прав».

Тезисы доклада:

1. Понятие, правовые последствия, условия узаконения самовольной постройки: - понятие и критерии отнесения объектов недвижимости к самовольным постройкам согласно статье 222 ГК РФ;

Понятие:

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

- правовые последствия признания зданий, строений, сооружений самовольными постройками;

Правовые последствия:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных Законом.

- условия и порядок, при которых узаконение самовольных построек возможно.

Условия и порядок узаконения:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если лица не совпадают, то лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

2. Всегда ли недвижимость можно считать недвижимостью?

- недвижимость в широком смысле в свете статьи 130 ГК РФ;

Недвижимые вещи:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

- «сложные вещи» - ЭТИ предприятия как имущественные комплексы;

Предприятие (ст. 132 ГК РФ):

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Сложная вещь (ст. 134 ГК РФ):

Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Сложная вещь представляет собой единство физически не связанных между собой вещей, из которых ни одна не играет роли главной вещи в отношении к другим и каждая сохраняет значение самостоятельной вещи (библиотека, картинная галерея, стадо животных и т.д.). Сложная вещь образуется путем соединения многих вещей, обладающих самостоятельной ценностью, в единство, созданное представлением о цели, которой служат все объединенные в одну совокупность вещи.

- все временное имеет свойство становиться постоянным: временные сооружения (объекты) - отнесение к недвижимости и правила игры.

Пример с базой на Зоологической и временному объекту на ней.

Временное сооружение нельзя снести по иску по ст.222 ГК РФ т.к. оно не является недвижимым имуществом. Можно только требовать запрета его эксплуатации.

3. Реконструкция - тоже «самоволка»? Сравнение понятий и их правовых последствий:

- перепланировка;

- переустройство;

- перепрофилирование;

- капитальный ремонт;

- реконструкция.

4. Как «самоволки», выступая камнем преткновения - лишают возможности распорядится правами на землю. Несколько примеров из практики в Екатеринбурге:

- пример с базой на Корепина - срочный договор аренды крайне затруднительно переоформить на 49 лет, и уж тем более выкупить земельный участок, когда на нем три «самоволки» и одна из них «залазит» на участок соседа - тут уж не до кадастровой стоимости;

- хочешь завещать Завод внукам - не строй что попало и где попало, да еще и без разрешительных документов - не факт, что к нужному времени успеешь все узаконить;

- пример с ангаром на Артинской - попадая «самоволкой» в зону отчуждения железной дороги, не вешай нос, ее (дорогу) можно подвинуть, ну или обратись к юристам - они помогут найти иные пути;

- пример про пром.здание на Армавирской - сделал реконструкцию здания и добавил этаж под офисы - отлично - но про старое свидетельство о праве собственности - забудь и про право выкупа земли - тоже, ну и жди инспекторов ГАСК/ГАСН;

- вместо цеха построил фитнесс центр - да еще и на земле Субъекта Федерации, ну точно без 10% в фонд развития Чернецкого А.М. не обойтись.

5. Самовольные постройки - риски влияния на кадастровую и выкупную стоимость земли, и, как следствие, на налогооблагаемую базу при начислении и уплате налога на землю:

- коэффициент 2,5% при выкупе земли - панацея, исключение из правил, «халява» доставшаяся немногим счастливчикам или лишь один из вариантов оптимизации?

- оптимизация кадастровой стоимости земли, для уменьшения ее выкупной стоимости;

- вид деятельности, для которого используется здание, строение, сооружение как один из ключевых факторов для определения кадастровой стоимости земли;

- оптимизация налогообложения при определении налогооблагаемой базы и начислении и уплате налога на землю;

- риски влияния «самоволок» на кадастровую и выкупную стоимость земли.

6. Замкнутый круг - это когда на не оформленной в установленном законом порядке земле находится самовольная (не узаконенная) постройка или наоборот, самовольная постройка находится на не узаконенном земельном участке. Как зарегистрировать права, и вообще возможно ли это? Некоторые профессиональные и жизненные хитрости:

- с чего начать, куда идти, если все инстанции правомерно отказывают или для чего нужен правовой анализ документов и ситуации;

- Росреестр - наш друг или наш враг? Или сколько стоит узаконение по быстрому?

- суд общей юрисдикции или Арбитраж - кто лучше «слышит»? Суд - это вариант или русская рулетка, после которой бывает преюдиция или возможно ли сейчас узакониться в суде без последствий (пример про «два круга ада»)?

- Постановление пленума ВАС и ВС от 29 апреля 2010 года касаемо узаконения «самоволок» - а так ли страшен черт, чем его малюют? Что изменилось и каков тренд законодателя;

- «а был ли мальчик?», а может быть никакой «самоволки» на геосъемке вовсе не было или - советы для тех, кто дружит с администрацией муниципалитета;

- не можешь помочь Клиенту зарегистрировать права на самовольную постройку - помоги зарегистрировать предприятие как имущественный комплекс;

- а остальное, - остальное не дадим - ибо за гранью оно..., да и себе надо что-то оставить.

7. Давайте на чистоту Коллеги: чем больше у Клиента проблем - тем больше у юриста - денег! И чем эти проблемы больше - тем больших денег стоит их разрешение. «Самоволка» - это большая, но разрешимая проблема в развитии земельных отношений:

- лучше заранее дать Клиенту совет - не иметь дел с «самоволками», и обращаться к профессиональным и узко специализированным юристам по вопросам кадастровой оценки, кадастровой стоимости, налогообложения и выкупной стоимости земель;

- ибо будущее свободной юриспрудении не за жестокими проблемами Клиентов, требующими разрешения за, - ну очень большие деньги, а за постоянством Клиентов, четким видением и пониманием ими ценности правовых, консультационных услуг и высоким уровнем оказания таковых, и деньги тут уже не на первом месте;

- притча про Ядерный Реактор в США и 10.000 долларов.

Доклад Управляющего партнера Юридической фирмы «ЮРЛИГА-БИЗНЕС» Ивана Павловича Волкова (презентация в виде слайдов в Power Point ).